Kredyty hipoteczne

Konsument korzystający ze świadczonych przez Dom Development Kredyty Sp. z o.o. usług pośrednictwa kredytu hipotecznego może wykorzystać kredyt hipoteczny na:

- zakup nowo nabywanej nieruchomości w stanie deweloperskim lub z wykończeniem od spółek z Grupy Dom Development S.A. lub samo wykończenie (przy zakupie lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim),

- zakup miejsca postojowego naziemnego lub w garażu podziemnym z boksem bądź bez,

- zakup komórki lokatorskiej.

Zakres zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest każdorazowo ujęty w umowie kredytowej.
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest zawsze hipoteka na kredytowanej nieruchomości i/lub na innej nieruchomości znajdującej się na terenie RP, której konsument jest właścicielem lub którą posiada osoba trzecia.

Pozostałe formy zabezpieczeń mają charakter dodatkowy (jeśli hipoteka nie jest w pełni wystarczająca z uwagi na wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu – tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu) bądź czasowy (do chwili ustanowienia hipoteki – tzw. ubezpieczenie pomostowe). Ponadto banki obligatoryjnie wymagają od konsumentów wykupienia ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Dla banków istotne jest posiadanie zdolności kredytowej, a więc takiej sytuacji finansowej konsumenta, która pozwala na bieżące regulowanie zobowiązań, w tym raty z tytułu zaciąganego kredytu na zakup mieszkania. Kredyt może zostać udzielony tylko wówczas, kiedy oba warunki - zabezpieczenie oraz zdolność kredytowa – zostają spełnione. Taka konstrukcja kredytu hipotecznego wynika z regulacji ustawowych oraz rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego.

O tym, jaki może być okres kredytowania decydują dwa elementy. Pierwszym z nich jest oferta danego banku, ograniczająca najczęściej okres do 30 lub 35 lat. Drugim jest wiek konsumentów. Tutaj zasadą jest taki okres kredytowania, aby spłata kredytu zakończyła się przed ukończeniem 70, 75 lub 80 tego roku życia przez najstarszego z kredytobiorców.

Podejmując decyzję o wyborze okresu kredytowania pamiętać należy, aby niezależnie od oceny banku, dostosować go do własnych potrzeb i możliwości, biorąc pod uwagę indywidualną sytuację finansową.

W przypadku umów o kredyt hipoteczny, stosuje się jako odniesienie następujące wskaźniki referencyjne:

1) WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) dla kredytów w PLN; to stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom, ustalana w każdy dzień roboczy o godzinie 11.00.
Administratorem jest: GPW Benchmark S.A (od 30.06.2017) poprzednio ACI POLSKA Stowarzyszenie Rynków Finansowych.

2) EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) dla kredytów w EUR; to stopa procentowa kredytów na rynku europejskim (średnia z ofert 57 banków), która jest ustalana o godzinie 11:00 w Brukseli.
Administratorem jest: European Money Markets Institute.

3) LIBOR (London Interbank Offered Rate) dla kredytów w: USD, EUR, CHF, GBP; to stopa procentowa kredytów udzielanych na rynku międzynarodowym w Londynie, która jest ustalana o godzinie 11:00 GMT.
Administratorem jest: ICE Benchmark Administration.

Informacje o potencjalnych konsekwencjach dla konsumenta:
Wahania stopy procentowej (WIBOR, LIBOR, EURIBOR) spowodują wzrost lub spadek wysokości raty kredytu oprocentowanego według zmiennej stopy procentowej. Przy podejmowaniu decyzji, a szczególnie tych dotyczących wieloletniego kredytu hipotecznego, konsument powinien brać pod uwagę długoterminowy trend na rynku, a nie tylko krótkotrwałe zmiany stopy procentowej. Przed zawarciem umowy bank informuje konsumentów o kosztach i ryzykach związanych z kredytem. Ryzyko podjęcia decyzji i jej konsekwencji spoczywa na konsumencie. Pozostanie związany umową, zgodnie, z którą przez kilka, kilkanaście albo kilkadziesiąt lat będzie spłacał raty kredytu.

Decydując się na kredyt hipoteczny, konsument ma możliwość wyboru pomiędzy kredytem z oprocentowaniem stałym, a kredytem z oprocentowaniem zmiennym. Na dzień dzisiejszy większość banków oferuje kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym. Jedynie nieliczna grupa banków proponuje stałe oprocentowanie.

Oprocentowanie zmienne – stopa, według której oprocentowany jest kredyt, składa się ze stopy referencyjnej (różna w przypadku różnych walut np. WIBOR, LIBOR, EURIBOR) oraz marży banku (ustalana indywidualnie przez każdy bank). Jak sama nazwa wskazuje oprocentowanie takie może ulegać zmianom w całym okresie kredytowania.

Przy oprocentowaniu zmiennym bank nie gwarantuje konsumentowi, że w całym okresie obowiązywania umowy kredytowej oprocentowanie będzie takie, jak w dniu podpisywania umowy, co za tym idzie zmieniać się będzie również wysokość miesięcznej raty kredytu. W przypadku kredytu w PLN większość banków stosuje wskaźnik WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Oznacza to, że przy WIBOR 3M rata może zmieniać się co 3 miesiące, a przy WIBOR 6M co 6 miesięcy. W zależności od wzrostu lub spadku stopy procentowej, wzrastać lub maleć będzie miesięczna rata kredytu. O zmianach stóp procentowych najczęściej decydują główne wskaźniki rynku finansowego i sytuacja gospodarcza.

Za wcześniejszą spłatę zobowiązania ze zmienną stopą procentową banki nie mogą pobierać rekompensaty po upływie 3 lat od zawarcia umowy.

Oprocentowanie stałe – stopa, według której oprocentowany jest kredyt, składa się ze stopy referencyjnej IRS oraz marży banku (ustalana indywidualnie przez każdy bank) lub ustalonego przez bank oprocentowania; oprocentowanie takie jest stałe przez pewien okres trwania kredytu.

Oprocentowanie stałe gwarantuje konsumentowi, że przez określony przez bank czas oprocentowanie (wysokość miesięcznej raty) nie ulegnie zmianie. W przypadku banków oferujących stałe oprocentowanie w oparciu o stawkę IRS, banki korzystają najczęściej ze stawek IRS 2Y lub IRS 5Y, oznacza to, że oprocentowanie może ulegać zmianom odpowiednio co 2 lub 5 lat.

W momencie, gdy bank ustala wysokość oprocentowania sam, jest to stała wartość najczęściej na pierwsze 5 lat, po tym okresie konsument zaczyna spłacać kredyt według oprocentowania zmiennego. Konsument ma zagwarantowane, że miesięczne koszty kredytu przez dłuższy czas nie ulegną zmianie. Stawki proponowane przez banki w przypadku stałego oprocentowania są wyższe niż w produktach opartych na zmiennej stopie.

Za wcześniejszą spłatę zobowiązania ze stałą stopą procentową bank może pobierać rekompensatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy.

Kredyt walutowy (inaczej denominowany) to rodzaj kredytu hipotecznego, w którym wysokość zadłużenia określana jest w walucie obcej, wg kursu z dnia podpisania umowy kredytowej. Inaczej mówiąc – jest to kredyt wypłacony w złotówkach, ale w umowie kredytowej wyrażony w walucie obcej. W związku z tym, że kursy walut są zmienne, konsument ponosi ryzyko, że udostępniona przez bank kwota w walucie obcej, przeliczona w dniu uruchomienia kredytu na złotego nie wystarczy na zakup nieruchomości. Taka sytuacja będzie miała miejsce, gdy kurs waluty obcej od momentu podpisania umowy do momentu wypłaty spadnie. Analogicznie może zaistnieć sytuacja, gdzie konsument otrzyma więcej środków w walucie krajowej - jeśli kurs waluty obcej wzrośnie do dnia wypłaty.

Pewną odmianą kredytu walutowego jest kredyt indeksowany. Co do zasady, jest on zarówno udzielony jak i wypłacany w złotówkach, ale następuje tu waloryzacja do kursu waluty. Polega ona na uzależnieniu spłaty kredytu od bieżącego kursu waluty, którą kredyt jest waloryzowany.

Zgodnie z aktualnymi rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, od lipca 2014 roku kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych, powinny być produktem oferowanym wyłącznie konsumentom uzyskującym dochody w walucie kredytu. W przypadku konsumentów (lub gospodarstw domowych) uzyskujących dochód w kilku walutach bank powinien zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą, w której konsument (lub gospodarstwo domowe) uzyskuje najwyższe dochody z przyjmowanych do kalkulacji zdolności kredytowej, a w przypadku pozostałych walut bank powinien założyć ich deprecjację o 20%.

W materiałach, które przedstawia konsumentowi kredytodawca prezentując symulację zobowiązania znajdują się m.in.:

Całkowity koszt kredytu hipotecznego (CKK) – to wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:

a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy

b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach - z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym. Dzięki temu, że metodologia ich obliczania (CKK, RRSO) jest jednakowa w przypadku każdego kredytodawcy i kredytu, stanowią one wielkości umożliwiające porównanie różnych ofert kredytu o takich samych parametrach.

Zachęcamy do zapoznania się z przykładowymi materiałami zamieszczonymi na stronach kredytodawców, z którymi współpracuje Dom Development Kredyty Sp. z o.o., np.:

• bnpparibas.pl
• citibank.pl
• pkobp.pl

Inne dodatkowe koszty nie ujęte w całkowitym koszcie kredytu są związane z usługami świadczonymi przez kredytodawcę lub przez podmiot trzeci za pośrednictwem kredytodawcy, a których nabycie nie jest wymagane przez kredytobiorcę do uzyskania kredytu lub uzyskania go na określonych warunkach. Ze względu na zindywidualizowany charakter umów o kredyt hipoteczny konsument jest zobowiązany każdorazowo do zapoznania się z innymi możliwymi kosztami nie ujętymi w całkowitym koszcie kredytu przygotowanymi dla niego. 

Decydując się na kredyt hipoteczny, konsument ma do wyboru dwa warianty: raty równe lub malejące. Spłacane raty składają się z części kapitałowej i odsetkowej. Kapitał to pieniądze, które konsument pożyczył od kredytodawcy, a odsetki to cena pobierana przez niego za udzielony kredyt.

Decyzję o wyborze sposobu spłaty rat należy rozpatrywać indywidualnie, najlepiej z pomocą specjalistów. Ogólnie rzecz ujmując raty malejące oznaczają niższy koszt odsetek na koniec kredytu, ale wyższe miesięczne raty w pierwszych latach kredytowania. Raty równe oznaczają wyższy koszt odsetek na koniec kredytu, ale niższe miesięczne raty, które pozostają na tym samym poziomie przez cały okres kredytowania (przy założeniu, że oprocentowanie kredytu pozostanie bez zmian).

Jeśli celem konsumenta jest zapłacenie jak najmniej odsetek na koniec okresu kredytowania to rata malejąca wydaje się dobrym rozwiązaniem. Podobnie o wyborze rat malejących może zadecydować osoba z wysoką zdolnością kredytową.

Z kolei kredyt w ratach równych oznacza niższą miesięczną ratę, co jest bezpieczniejsze dla finansów osobistych, a w przypadku pojawienia się nadwyżek finansowych konsument może kredyt nadpłacać lub spłacić wcześniej co spowoduje zmniejszenie łącznego kosztu odsetek na koniec okresu kredytowania.

Kredyt hipoteczny należy spłacać regularnie, zgodnie z podaną częstotliwością w umowie kredytowej. Powszechnie spłata rat odbywa się co miesiąc.

W okresie kredytowania wysokość rat może ulegać zmianie. Kredytodawca określa, przez jaki okres wysokość raty pozostanie niezmieniona oraz kiedy i jak często będzie ona zmieniana.

Oczywiście każdy kredyt można wcześniej spłacić w całości lub w części. Osobna kwestia to koszty związane z taką wcześniejszą spłatę. Większość banków przez pierwsze lata kredytu pobiera prowizję od kwoty, którą kredytobiorca nadpłaca. Najczęściej jest to prowizja z przedziału 1-2%.

Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 roku, bank może pobierać rekompensatę:

- jeśli kredyt jest oparty o zmienną stopę procentową – bank można pobrać opłatę w ciągu pierwszych 36 miesięcy życia kredytu – nie więcej niż 3% przedpłacanej kwoty

- jeśli kredyt jest oparty o stałą stopę procentową – opłatę można pobrać w ciągu obowiązywania stałej stopy – nie więcej niż koszty banku związane z tą spłatą.

Czy taka nadpłata opłaca się? Jeżeli brakuje pomysłu lub możliwości zainwestowania pieniędzy w inny sposób, który zapewni zysk przewyższający oprocentowanie kredytu (np. kupno kolejnego mieszkania, lokaty z gwarantowanym zyskiem), to warto nadpłacić kredyt bo zmniejsza się wartość odsetek do zapłacenia bankowi.

Każdy kredytodawca przed podjęciem decyzji kredytowej sprawdza wartość mieszkania, które będzie zabezpieczeniem kredytu. Kredytodawca musi mieć pewność, że nieruchomość ta ma odpowiednią wartość w stosunku do udzielonego kredytu.

W większości przypadków kredytodawcy korzystają z zewnętrznych rzeczoznawców majątkowych, którzy wykonują profesjonalną wycenę nieruchomości (operat szacunkowy na warunkach ustawy o gospodarce nieruchomościami lub w formie ekspertyzy bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości). Wówczas kredytodawca poprosi konsumenta o jej opłacenie.

U części kredytodawców jest natomiast możliwość wykonania operatu szacunkowego we własnym zakresie, czyli wtedy konsument samodzielnie zleca rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie wyceny nieruchomości. Koszt takiego operatu jest zróżnicowany w zależności od kredytodawcy i w przypadku lokalu mieszkalnego wynosi od 153 zł do 479 zł.

Bardzo istotną sprawą jest zapoznanie się z ogólnymi warunkami ubezpieczeń, które mogą towarzyszyć kredytom hipotecznym. Do najczęściej spotykanych należą:

Ubezpieczenie niskiego wkładu – kredytodawcy wymagają wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 10%, 15% lub 20% ceny zakupu. Jeżeli konsument nie posiada takich środków, kredytodawca może udzielić kredytu na wyższą kwotę, ale brakującą część wymaganego wkładu własnego trzeba ubezpieczyć. Koszt tego ubezpieczenia oraz sposób jego zapłaty jest różny w zależności od kredytodawcy. U części z nich jest to jednorazowa opłata za cały okres obowiązywania ubezpieczenia (czyli do czasu spłaty wymaganego przez bank kapitału), a u części podwyższana jest marża kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie obowiązujące od momentu uruchomienia kredytu przez kredytodawcę do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej na jego rzecz. Okres obowiązywania ubezpieczenia zależy od konkretnego przypadku. Jeżeli nieruchomość nabywana jest na początkowym etapie budowy, ubezpieczenie może obowiązywać nawet 2 lata. Jeżeli jest to mieszkania gotowe do odbioru to będzie to okres 2-3 tygodni. Koszt tego ubezpieczenia to zwykle marża wyższa o około 1% - 2% w zależności od kredytodawcy.

Ubezpieczenie od utraty pracy – korzyścią z posiadania tego rodzaju ochrony powinno być zapewnienie przejęcia przez jakiś czas spłaty zadłużenia przez ubezpieczyciela w sytuacji utraty zatrudnienia.

Ubezpieczenie na życie – ubezpieczenie, które działa w przypadku śmierci konsumenta/ów lub/i ich trwałej i całkowitej niezdolności do pracy. W przypadku tych zdarzeń, ubezpieczyciel wypłaca świadczenie osobie uprawnionej do jego otrzymania zgodnie z dyspozycją ubezpieczonego.

Ubezpieczenie nieruchomości – ubezpieczenie wymagane przez każdego kredytodawcę. Po podpisaniu aktu notarialnego nabycia mieszkania należy ubezpieczyć mieszkanie od ognia i innych zdarzeń losowych (uderzenie pioruna, zalanie, przepięcie, powódź, itp.). Zadeklarowana przez konsumenta suma ubezpieczenia nie może być niższa niż wartość nieruchomości zaakceptowana przez kredytodawcę, wykorzystywana dla celów kredytowych.

Konsument zobowiązany jest do przestrzegania i wykonywania zobowiązań określonych w podpisanej umowie kredytowej. Niewykonanie określonych umową warunków lub ich nienależyte wykonanie może być przyczyną zmiany przez kredytodawcę zasad i warunków udzielonego kredytu. Kredytodawca ma prawo w takiej sytuacji zmienić warunki cenowe udzielonego wcześniej kredytu oraz wszcząć procedurę monitoringu. Warunki te mogą być różne u każdego kredytodawcy.

Ponadto, konsument może zostać obarczony dodatkowymi kosztami finansowymi z racji wszczętych postępowań sądowych oraz egzekucyjnych w celu dochodzenia swych praw przez kredytodawcę w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania zapisów umowy kredytowej.

Jeżeli w okresie kredytowania, pojawią się trudności finansowe, należy niezwłocznie nawiązać kontakt z kredytodawcą w celu wspólnego uzgodnienia dalszych działań. Im wcześniej to nastąpi, tym większa szansa na znalezienie właściwego rozwiązania.